Il existe 3 motivations principales pour les emprunteurs qui optent pour une assurance prêt immobilier déléguée. Premièrement, la liberté de choix. En effet, la plupart des consommateurs n’aiment pas qu’on leur impose une solution dans le cadre d’une vente croisée comme peut le constituer la souscription d’une assurance prêt immobilier déléguée. Deuxièmement, la possibilité de trouver une solution d’assurance crédit immobilier quand on a des antécédents médicaux et des difficultés à s’assurer. Les compagnies qui assurent les contrats d’assurance crédit immobilier groupe des banques étant particulièrement restrictives en matière de sélection médicale. Enfin, et c’est souvent la première motivation des emprunteurs, opter pour une assurance crédit immobilier déléguée peut permettre de réaliser des économies significatives.
Prenons un exemple concret qui sera plus explicite que tous les discours : un emprunteur de 40 ans non-fumeur emprunte 200 000 euros sur 20 ans. Il se voit proposer par la banque un contrat d’assurance crédit immobilier groupe au taux d’assurance de 0,42 %. Cela représente une mensualité de 70 € et un coût global de 16 800 € sur la durée du crédit immobilier. Si ce même emprunteur opte pour un contrat d’assurance crédit immobilier déléguée offrant les mêmes garanties que le contrat de la banque, il pourra trouver un taux d’assurance crédit à 0,20%. Cela représente une mensualité de 33,33 € et un coût global de 8 000 €. L’économie est ainsi de 37 € par mois et de 8 800 € sur la durée du prêt immobilier !
Voyons ce qui explique cette différence de coût entre deux assurances crédit immobilier similaire. Les banques proposent des contrats d’assurance crédit groupe qui ont une approche globale et mutualisée du risque : il y a peu de personnalisation du contrat et le taux d’assurance pratiqué ne tient pas compte dans le détail du profil de l’emprunteur. Un emprunteur de 40 ans se verra ainsi appliquer le même taux d’assurance qu’un emprunteur de 55 ans. D’autre part, les banques ont été pendant des années en situation de monopole sur la proposition du contrat d’assurance crédit immobilier. Cela ne les a pas incitées à faire des efforts particuliers sur le coût de ces produits, d’autant qu’ils constituent une source de profit conséquente.
A contrario, un contrat d’assurance crédit immobilier déléguée prendra précisément en compte le profil et le projet de l’emprunteur. Un emprunteur de 40 ans se verra ainsi appliquer un taux d’assurance correspondant à son âge. Ce taux sera nécessairement inférieur à celui appliqué à un emprunteur plus âgé. Le coût de l’assurance crédit immobilier est ainsi calculé au plus juste, ce qui permet de justifier les économies réalisée par rapport à l’assurance crédit proposée par la banque.
Bien entendu, le coût n’est pas tout en matière d’assurance. Il faut bien entendu être bien couvert. Il y a un avantage en matière d’assurance crédit immobilier : le bénéficiaire du contrat est la banque prêteuse qui devra analyser le contrat d’assurance crédit immobilier en amont et valider la qualité des garanties proposées, ce qui constitue une sécurité pour les emprunteurs.
L’idéal pour optimiser le rapport coût/couverture est de passer par l’intermédiaire d’acteurs spécialisés en matière d’assurance crédit immobilier. Cette forte spécialisation permet la réalisation de volume de production important, ce qui induit une tarification compétitive par rapport à des acteurs généralistes pour qui l’assurance crédit immobilier n’est qu’un segment d’activité parmi d’autre. L’acceptation du contrat proposé par toutes les banques, notamment les plus sélectives permettra de déterminer les qualités contractuelles du contrat d’assurance crédit immobilier choisi.
Laurent FERMELI, Expert en assurance de prêt.
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20/05/2013
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