L’acquisition d’un bien immobilier, quel que soit son usage, entraine quasi- systématiquement la souscription d’un crédit immobilier et d’une assurance crédit immobilier.
Il existe différents types de crédit immobilier pour financer un bien :
Le crédit immobilier amortissable : c’est le crédit immobilier le plus classique, vous remboursez chaque mois une fraction d’intérêt et de capital et à l’échéance de votre crédit immobilier la totalité du capital a été remboursé.
Le crédit immobilier amortissable à paliers : dans ce cas de figure, la banque vous proposera plusieurs lignes de prêt sur des durées différentes. La mensualité de chaque ligne est alors calculée pour que vous payiez une mensualité globale fixe sur toute la durée de votre crédit. Ce type de montage peut avoir un impact non négligeable sur le coût de l’assurance crédit immobilier et il convient de réaliser une simulation précise en reprenant dans le détail les différents paliers.
Le crédit immobilier In Fine : ce type de crédit immobilier concerne essentiellement le financement d’un investissement locatif, c’est-à-dire d’un bien que vous allez louer. Dans ce cas, et pour certains profils très particuliers, le crédit immobilier In Fine présente un avantage fiscal. En effet, vous allez payer chaque année uniquement les intérêts du crédit et remboursez la totalité du capital emprunté à la dernière échéance du crédit. Comme le capital du crédit immobilier ne s’amortit pas dans la durée, le coût de l’assurance crédit immobilier pour ce type de prêt est supérieur à celui d’un crédit immobilier amortissable classique.
Le crédit immobilier relais : il s’agit d’un crédit immobilier de courte durée (36 mois maximum) qui fonctionne comme un crédit immobilier In Fine car vous remboursez la totalité du capital lors de la dernière échéance. Ce crédit immobilier vous permet de prendre le temps de vendre un bien immobilier que vous détenez pour en acheter un nouveau. Le produit de la vente de votre bien servira ainsi à rembourser le capital du crédit relais. En termes d’assurance de crédit immobilier relais, les garanties demandées par les banques sont souvent moindres que pour un crédit immobilier principal comme nous allons le voir ci-après.
La banque qui va vous accorder un crédit immobilier, va vous imposer systématiquement de souscrire une assurance crédit immobilier. Nous rappelons ici que grâce à la Loi Lagarde, vous êtes libre de souscrire l’assurance crédit immobilier de votre choix dès lors qu’elle présente des garanties équivalentes à l’assurance crédit de la banque.
Les garanties exigées par la banque vont dépendre de la destination du bien acquis (l’usage que vous en faites), de votre situation professionnelle et de la répartition des revenus dans le couple si vous êtes deux acquéreurs.
Pour la résidence principale, les banques exigent systématiquement les garanties étendues, c’est-à-dire Décès-PTIA-ITT-IPT. Il faut que l’assurance crédit immobilier puisse rembourser vos échéances de crédit immobilier si vous êtes dans l’incapacité de travailler soit temporairement parce que vous êtes en arrêt de travail ou définitivement parce que vous êtes en invalidité. Evidemment, si vous ne travaillez pas, il est inutile de souscrire les garanties ITT-IPT et le banque se contentera de la garantie de base Décès PTIA pour l’assurance-crédit immobilier.
La quotité, c’est-à-dire le pourcentage du prêt que vous assurez va dépendre de la répartition de vos revenus si vous êtes deux acquéreurs. La garantie maximale pour l’assurance crédit immobilier consiste à assurer chaque emprunteur à 100% : en cas de décès de l’un ou l’autre emprunteur, la totalité du capital restant dû du prêt sera remboursé par l’assurance. Quand on souhaite opter pour une quotité inférieure, il faut que la répartition soit cohérente avec les revenus dans le couple. L’emprunteur qui a le plus de revenu devra être le mieux assuré. Si il lui arrive quelque chose, il faut que le conjoint survivant puisse faire face au capital restant dû et non remboursé par l’assurance crédit immobilier avec ses seuls revenus.
En cas d’investissement locatif, la banque se satisfait habituellement de la garantie de base décès-PTIA car c’est votre locataire en payant le loyer qui rembourse la plus grande partie des échéances du crédit immobilier. En terme de quotité aussi, l’exigence est moindre pour l’assurance crédit immobilier et une quotité de 50/50% pour chaque emprunteur est habituellement acceptée.
Laurent FERMELI, fondateur, Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.
01/05/2013
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